Nasza
kancelaria
prawna

1. uregulowań nowej ustawy deweloperskiej, tj. ustawy z dnia 20.05.2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. poz. 1177) („nowa ustawa deweloperska”) w związku z zawartą z nabywcą lokalu umową deweloperską lub inną umową wskazaną w tej ustawie, w której doszło do znacznego rozbudowania regulacji związanych z procedurą odbioru lokalu (lub domu jednorodzinnego) przez nabywcę, w tym zasadami zgłaszania przez niego wad takiego lokalu (domu), uznawania tych wad i ich usuwania przez dewelopera; wprowadzono także procedurę postępowania w przypadku stwierdzenia tzw. wady istotnej lokalu – w okresie do dnia zawarcia z deweloperem umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności do lokalu;
2. zawartej z nabywcą umowy przeniesienia prawa własności do lokalu („umowy sprzedaży”) i związanej z tą umową ustawowej odpowiedzialności sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady rzeczy sprzedanej na zasadach określonych w art. 556 – 576⁵ Kodeksu cywilnego („c.”);
3. dodatkowego w stosunku do ww. umowy sprzedaży oświadczenia dewelopera o udzieleniu nabywcy lokalu gwarancji co do jakości rzeczy sprzedanej na zasadach określonych w art. 577-581 k.c., o ile gwarancja taka została udzielona;
4. ogólnych zasad odpowiedzialności dewelopera wynikających z niewykonania lub nienależytego wykonania przez dewelopera umowy na podstawie art. 471 k.c.; oraz
5. ogólnych zasad odpowiedzialności dewelopera za zawinione, bezprawne działanie polegające na wybudowaniu lokalu i/lub budynku w sposób niezgodny z obowiązującymi przepisami (na zasadzie art. 415 k.c.).

Poprzednio obowiązująca ustawa deweloperska, tj. ustawa z dnia 16.09.2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. 2021 r., poz. 1445), w niewielkim tylko stopniu regulowała kwestie związane z odbiorem lokalu oraz odpowiedzialnością dewelopera za wady stwierdzone podczas takiego odbioru (art. 27 ust. 1-5), odsyłając w zakresie w niej nieuregulowanym, do odpowiedzialności z tytułu rękojmi określonej w kodeksie cywilnym.

W związku z rozbudowaną procedurą odbioru lokalu, zgłaszania wad lokalu i realizacji uprawnień z tego tytułu przez nabywcę wobec dewelopera – wprowadzonymi na podstawie nowej ustawy deweloperskiej, mamy do czynienia z dwoma reżimami postępowań dotyczących zgłaszania wad lokalu, tj.: do czasu zawarcia przez strony umowy sprzedaży obowiązuje procedura określona w nowej ustawie deweloperskiej, natomiast od dnia zawarcia przez strony umowy sprzedaży lokalu – obowiązują zasady odpowiedzialności za wady rzeczy sprzedanej z tytułu rękojmi określone w kodeksie cywilnym.